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去库存无碍房地产恢复性增长

2019-11-25 点击:1710 来源:时时新闻

房地产库存的压力非常大。 根据万德的数据,截至2014年底,本轮市场的库存周期达到了约14个月的高位。

中央政府看到了库存问题的严重性 中央经济工作会议提出,解决房地产库存是今年的五大任务之一。

自2015年以来,房地产总存量基本保持稳定。各种契税、金融和行业政策显示库存去库存的初步改善,这导致营业额大幅反弹,库存去库存周期显着缩短。 特别是从去年底到今年年初,首付款、税收等政策的调整促进了刚刚需要的支持。

在这样一个清仓大背景下,房地产复苏增长是可以预期的。

房地产市场被分割,存货也被分割。

最近,在“盘活房地产存量,促进房地产持续健康发展”的政策背景下,一线城市存量大幅下降,清仓周期保持在4-9个月。

据房地产数据中心统计,春节后第一周,北京二手房数量达到6048套,平均日成交量为864套,创下春节后第一周2010年以来的最高水平。

其中,北京二手房平均成交价格为每平方米元,较2015年平均价格上涨约5%。上海一再被曝光,房东在春节后提价,但销售仍在蓬勃发展。纯投资者也是深圳房价飙升的重要驱动力。

受政策红利的影响,一级房地产市场的房价最近有所上涨。 然而,目前一线城市的房价似乎“更受欢迎”。

随着一线城市土地市场过热,许多房地产开发企业倾向于谨慎收购一线城市的土地,转向密集分布的二线城市。

例如,不久前,经过133轮投标,一家开发商以37.71亿元的价格在广东省佛山市赢得了一个10.9万平方米的商业和住宅地块。底价首次突破10,000元,溢价177.28%,接近周边地区的销售价格

也就是说,虽然有很大的压力要消除库存,就像差异化的房地产市场一样,库存也有市场差异化,必须充分考虑区域特征 目前,真正的问题在于基本面不佳的三线和四线城市,它们的库存很高,库存长期减少。蚌埠、温州、青岛和福州等一些城市需要超过20个月的时间来清仓。

消除库存是增加产品附加值的第一步。

面对库存问题,房地产行业标杆企业保利地产的实践值得探索。

首先,创造保利的“生命周期”,提升产品附加值 保利地产制定的企业第十三个五年计划明确提出创建“保利生命周期” 保利生命圈以社区为中心,构建基于全生命产业链的服务平台,提升产品附加值

第二,增强产品竞争力,建立绿色生命周期生活体系。 建立绿色生命周期生活系统的标准由“全程关爱客户的精装房+集体财产、商业、养老和教育等社区服务”和“注重体验的O2O平台”组成,创造更具竞争力和市场可接受的产品。

第三,管理层注重效率,准确控制价值链中的每个环节。 保利地产注重整个生产链的科学性和效率,包括投资效益、产品定位效益、产销平衡、营销方向等方面。

最后,缓解客户压力,提供多样化的采购支持服务 提供多样化的方式来支持客户的购买。 2015年,保利地产成立保利小额贷款公司,开发各种金融工具来帮助客户。 对于首付能力不足或需要新房的客户,保利可以提供小额首付贷款等服务,以及延长分期付款等其他政策支持。

综上所述,保利地产的做法是在供应方面努力提高产品的适应性,使其更具市场价值,从而从源头上消除库存。

目标是保持房地产市场的健康增长。

2015年,国家要求房地产行业的关键问题集中在清仓上,这增强了市场对宽松政策的预期,为后续在大城市实施优惠政策奠定了基础。

在地方一级,各地出台了促进房地产健康发展的方针,规划了房地产业的发展,同时出台了各种优惠措施,如财政补贴、购买限制和放松管制政策。 预计2016年库存压力较大的地方政府将进一步落实房地产清仓的具体政策法规,加快房地产清仓步伐。

2016年,中央政府将把户籍城市化作为房地产清仓的重点,扩大有效需求,拓宽供求渠道,促进房地产清仓。 国家发展和改革委员会最近表达了有序解散商品房库存的愿望。制定并实施1亿非城镇户籍居民落户计划,实施户籍制度改革计划,加快农民工市民化进程,满足新居民住房需求。

综合政策梳理,我们可以看到国家推行去库存化政策,目标是保持房地产市场的健康增长。

因此,面对不同地区房地产市场的特点,任何山都应该唱政策。 一刀切的政策不能适用于所有城市,而且“一刀切”的放松政策也不可取。 一线城市不太可能取消对房地产市场的购买限制,但投机仍将受到抑制。三线城市必须进行储备,这样市场才能持续健康地发展。

对于未来的政策,我们的期望主要是:第一,各级政府要加强落实中央2015年出台的政策,如落实中央37号文件的规定,允许住房企业调整商业和公寓规划;第二,建议抵押贷款利息用来抵消个人所得税,以支持眼前的需要。第三,建议通过市场化和货币化的方式解决经济适用房建设问题。最后,建议尽快出台房地产投资信托基金政策,促进商业房地产市场的发展。 (楚燕)

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